过半流拍信心回落

    2008年上半年厦门市共举行过3场商住用地出让会，出让商住用地25宗，仅成交11宗，市场表现趋冷。2月18日是新春过后首场土地出让会，推出的同安区9宗地块因无人报价全部“流拍”，使得该场拍卖会成为厦门有史以来最为冷清的土地出让会；4月8日，挂牌出让的10宗地块成交6宗，其中5宗为岛内地块，除了2008G01地块成交均价达7975元/平方米，其余4宗成交楼面价均在7000元/平方米以下，与2007年的同期地价形成鲜明对比；6月8日推出的12宗地块，7宗成交5宗流拍，其中2008G02是该场拍卖会惟一成交的岛内地块，扣除变电站用地，成交楼面地价仅为5126元/平方米。不难看出，厦门房地产市场上半年信心低落，一方面银行银根紧缩，开发商的资金链日益紧绷，压力日增；另一方面，多方不利因素的影响使得购房者持币观望，楼盘销售进度迟滞，开发商资金回笼速度减缓，上下施压下，直接影响了开发商拍地的信心。

    热点依然是热点

    岛内地块对于开发商而言仍然具有较强的吸引力，上半年推出岛内地块6宗，成交5宗，仅2007G22一宗地块流拍。从表1－1可以看出，岛内地块成交价格虽然较2007年有了较大幅度的下探，但多数地块成交楼面价仍然保持在6500元/平方米以上。相较岛内，岛外区域除了同安、海沧各成交3宗外，集美、翔安均无地块出让成功。
    环东海域是厦门近几年的重点建设区域，虽然多数地块流拍，但是总建筑面积达348420平方米的2008TG14地块以4500元/平方米的楼面地价，15.68亿元的成交总价被金都集团竞得。该地块不仅仅是今年上半年成交总价最高的地块，同时也是近3年来同安区成交面积最大的一宗商住用地。重点建设区域加品牌开发商，往往意味着一个飞跃式的发展，集美大桥、环东海域滨海大道通车、BRT开通，同安的热度正在逐渐显现。

    两极分化品牌领衔

    大型开发企业的发展步伐依然十分稳健，从成交表中我们可以看到，上半年竞得地块的开发商多是具有相当实力的地产商，特房集团、紫金房地产、亿力房地产、金都集团等实力型企业依然活跃于土地竞拍现场。由于在资金上有着充分优势，即便市场走势欠佳，中小型开发企业因市场走弱而被资金问题所困扰时，大型实力开发商在今年的土地拍卖会上仍然显得游刃有余，而由于大型开发企业择地的谨慎和缺少了中小开发商的参与，上半年的土地竞价也得以平抑。

    岛外地块大放量

    近几年来，由于岛内居住用地日益紧张，岛内地块竞争日益激烈，开发商早已将目光瞄向岛外市场，岛外地产早已百花竞放，不少项目的规模及社区品质甚至是岛内项目所不能比拟的。2007年出让地块总建筑面积最高的区域在集美，今年上半年的领军者则是同安。上半年的土地成交量中岛内地块的建筑面积仅占了28%，海沧为21%，同安所占的建筑面积成交比例则高达51%。随着岛内地块的日益稀缺，岛内项目趋向高端化，与此同时，政府部门也在大力推动岛外区域的发展，近两年的重点建设项目都是为了打通岛内外交通及改善岛外居住环境，可以预见，岛外地产市场仍然有非常广阔的发展空间。

    工业地块受青睐

    自2007年起，工业用地也纳入了招拍挂的行列，这使得我们能从一个更为便捷的渠道来了解各个片区的发展。大型工业项目，尤其是大型高科技项目不论到哪往往都意味着人口的高速增长并直接拉动居住、教育、商业、娱乐、服务等各项需求，这对于任何区域的发展都将起到立竿见影的带动作用，工业化到城市化也是很多现代化城市演进的步骤。相较于岛内，岛外更适合发展大型工业，从2007年到今年上半年，厦门推出的工业地块均有较高的认可度，和近两年的重点发展规划一致，工业地块主要集中在环东海域一线，同商住用地相辅相成，随着岛外区域规划的逐渐落实，“新厦门”时代即将到来。
    文/知行策划